Сдача квартиры в аренду приносит доход, который по закону подлежит налогообложению. Многие арендодатели работают «в тени», рискуя штрафами и доначислениями. Разбираем законные способы уплаты налога с аренды — через декларацию 3-НДФЛ, статус самозанятого или ИП на УСН — и помогаем выбрать самый выгодный вариант.
Доход от сдачи жилья в аренду — это налогооблагаемый доход физического лица. Независимо от того, сдаёте вы квартиру по долгосрочному договору или на короткий срок, полученная плата облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов (для резидентов) либо 30 процентов (для нерезидентов).
Обязанность задекларировать доход и уплатить налог лежит на самом арендодателе: арендатор не является налоговым агентом по арендной плате физического лица. Исключение составляют ситуации, когда арендодатель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого и платит налог в особом порядке.
Самый простой способ — ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать 13 процентов от полученной арендной платы. Для этого по итогам года, в котором вы получали доход от аренды, необходимо подать декларацию до установленного срока (как правило, до 30 апреля следующего года) и уплатить налог до срока уплаты (обычно до 15 июля).
Этот способ подходит тем, кто получает немного доходов и не хочет оформлять предпринимательский статус. Однако он имеет недостатки: налог платится со всей суммы без возможности уменьшения на расходы (для подтверждённых расходов нужен статус ИП), а декларирование сдающих несколько квартир может привлечь внимание налоговых органов.
Самозанятость — самый популярный и удобный способ легализации дохода от сдачи жилья в аренду. Самозанятый уплачивает налог на профессиональный доход по пониженной ставке: как правило, 4 процента при расчётах с физическими лицами и более высокая ставка (обычно 6 процентов) при расчётах с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.
Преимущества самозанятости: нет обязательных страховых взносов, налог уплачивается автоматически через мобильное приложение, чеки формируются в электронном виде, а для арендатора это подтверждение легальности сделки. Ограничение — доход не должен превышать установленный годовой лимит для самозанятых, а статус недоступен, если арендодатель уже является ИП.
Оформиться самозанятым можно быстро и без визитов в налоговую, что делает этот вариант привлекательным для большинства арендодателей одной-двух квартир.
Если вы сдаёте несколько объектов, работаете профессионально и хотите учитывать расходы, стоит рассмотреть статус индивидуального предпринимателя на упрощённой системе налогообложения (УСН) или патентной системе. В этом случае налог уплачивается с разницы между доходами и расходами (на УСН «доходы минус расходы») либо в фиксированной сумме по патенту.
Предпринимательский статус позволяет вычитать расходы на содержание жилья, коммунальные услуги, ремонт и иные затраты, связанные со сдачей в аренду. Однако он влечёт обязанность уплачивать страховые взносы, вести учёт и сдавать отчётность, что усложняет администрирование. Этот вариант подходит профессиональным арендодателям с несколькими объектами.
Выбор между самозанятостью и ИП зависит от масштаба деятельности. Подробнее о выборе системы налогообложения для бизнеса читайте в статье оптимизация налогообложения бизнеса.
Неуплата налога с аренды — это налоговое правонарушение. Если налоговый орган выявит, что вы получали доход и не задекларировали его, возможны следующие последствия:
Налоговые органы получают сведения о сдаче жилья из различных источников: рекламных площадок, банков, жалоб соседей и арендаторов, объявлений в интернете. Поэтому «серая» сдача жилья несёт реальные риски, которые проще исключить, легализовав доход.
Чтобы не иметь проблем с налоговой, важно правильно оформлять отношения с арендатором: заключать договор аренды, закреплять размер платы и порядок её внесения, составлять акты приёма-передачи жилья. Договор и расчётные документы (чеки, расписки, банковские переводы) служат подтверждением законности получаемого дохода.
Корректное оформление помогает и при спорах с арендатором, и при налоговых проверках, поскольку позволяет доказать характер и размер дохода. Если вы сдаёте жильё официально и платите налог, у налоговой не будет оснований для претензий.
Подробнее о договорах аренды читайте в статье договор аренды: что учесть, а о налоговых сроках — в материале сроки уплаты НДФЛ.
Для сдачи одной-двух квартир чаще всего выгодна самозанятость (низкая ставка, нет взносов). Для нескольких объектов и учёта расходов может быть выгоднее ИП на УСН «доходы минус расходы» или патент.
Технически можно, но это рискованно: без договора сложнее подтвердить законность дохода и защитить интересы при спорах. Налоговую обязанность отсутствие договора не отменяет.
Банки передают налоговым органам сведения о поступлениях, если они выглядят как систематический предпринимательский доход. Поэтому существует реальный риск выявления «серой» аренды.
Сдавать жильё легально несложно, а статус самозанятого делает это по-настоящему удобным и недорогим. Определите масштаб своей деятельности, выберите подходящий режим и правильно оформите отношения с арендатором — так вы защитите себя от штрафов и получите подтверждённый законный доход. Если не знаете, какой способ выбрать, консультация специалиста поможет принять верное решение.
Прикрепите налоговое уведомление, претензию или иск — юрист проанализирует его и ответит по существу. Напишите ваш вопрос, и мы свяжемся с вами в кратчайшие сроки.